Uw vergadering beslist op dit plan. Klopt het?
U bent verantwoordelijk voor het reservefonds, maar u heeft zelden een technicus in het bestuur. Wij controleren het plan waarop u reserveert, en rekenen het door tot veertig jaar.
Deze VvE reserveert € 72 per appartement per maand, gebaseerd op een plan van tien jaar. Dak, lift en gevel komen pas ná dat tiende jaar aan de beurt en staan er dus niet in. Rekent u die mee, dan is de benodigde reservering € 109 per maand. Dat verschil van € 37 is geen boekhoudkundige subtiliteit: het is het verschil tussen jaarlijks doorsparen en een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro’s per appartement zodra het dak aan vervanging toe is.
Wanneer schakelt een bestuur ons in?
Meestal is er een aanleiding. Deze komen het vaakst voorbij.
De kascommissie stelt een vraag
De kascommissie controleert of de dotatie aan het reservefonds aansluit op het onderhoudsplan. Als die vraag komt en niemand kan hem beantwoorden, staat er een agendapunt op de vergadering waar het bestuur niet uitkomt.
Er moet gefinancierd worden
Wie een lening voor onderhoud of verduurzaming aanvraagt, krijgt te maken met een toets op het reservefonds en op de actualiteit van het plan. Een plan dat te kort vooruitkijkt, houdt die toets niet.
Het plan is een paar jaar oud
Twee dingen verouderen snel: het prijspeil en de horizon. Bedragen uit een ouder plan sluiten niet meer aan op de bouwkosten van nu, en de grote posten liggen inmiddels dichterbij dan het plan laat zien.
Niemand kan het beoordelen
Het plan is opgesteld door een ander en het bestuur bestaat uit vrijwilligers. U kunt zien dát er een plan is, maar niet of het compleet is en of de bedragen kloppen.
Wat ontvangt u na de controle?
U levert het bestaande plan digitaal aan. Doorlooptijd drie weken, gerekend vanaf het moment dat het dossier compleet is.
Voor de vergadering
- De benodigde bijdrage per appartement per maand, met de onderbouwing eronder
- De bevindingen op een rij, elk met het financiële effect erbij
- Per bevinding of die hard is of nog te verifiëren
- Het herziene plan over veertig jaar, waarin dak, lift en gevel binnen beeld vallen
De eerste twintig jaar rekenen wij als harde raming, de jaren daarna als doorkijk met een bandbreedte. Dat onderscheid staat er ook zo bij.
Wat wij bewust niet doen
- Geen directievoering en geen uitvoeringsbegeleiding
- Geen percentage over de onderhoudssom
- Geen onderhoudscontracten en geen bemiddeling naar aannemers
- Geen beheer, en geen overname van uw beheerder
Wij verdienen niets aan het werk dat uit uw plan voortkomt. Daarom kunnen wij zeggen wat er ontbreekt zonder dat het ons iets oplevert.
Wat levert u aan?
Digitaal is voldoende. Wij komen niet ter plaatse, tenzij u de conditiemeting erbij afneemt.
- Het plan
- Uw huidige meerjarenonderhoudsplan, in het formaat dat u heeft. Een export uit uw beheersysteem werkt sneller dan een pdf.
- De cijfers
- De laatste jaarrekening, met de stand van het reservefonds en de huidige bijdrage per eenheid.
- De contracten
- Lopende onderhoudscontracten, voor zover u die heeft. Ontbreekt er iets, dan hoort u dat binnen twee werkdagen.
Wat vraagt de wet van uw VvE?
Wij houden ons aan wat er staat, niet aan wat er misschien komt.
- Geldend
- Sinds 1 januari 2018 geldt voor VvE’s een reserveringsplicht. De jaarlijkse dotatie is gebaseerd op een onderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde. Van die verplichting kan alleen met een meerderheid van vier vijfde worden afgeweken.
- In behandeling
- Er ligt een wetsvoorstel dat die minimale looptijd naar dertig jaar brengt en een verduurzamingsparagraaf verplicht stelt. Het is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht; een datum van inwerkingtreding is niet bekend.
Wij rekenen veertig jaar door, ongeacht wat de wet uiteindelijk vraagt. Niet omdat het moet, maar omdat de grootste posten anders buiten uw plan vallen.
Beheert u meerdere VvE’s en zoekt u een oordeel dat u naast uw eigen plan kunt leggen? Dan is de pagina voor beheerkantoren waarschijnlijk nuttiger.
Voor beheerkantoren →Hoe kunt u verder?
In deze volgorde: van vrijblijvend naar concreet. U zit nergens aan vast.
-
Doe de quickscanStart de quickscan →
Tien vragen over uw plan, ongeveer vijf minuten. U hoeft niets op te zoeken en niets uit te rekenen; de uitslag verschijnt meteen in beeld.
-
Stuur uw plan opPlan opsturen →
Wij kijken ernaar en laten weten welke punten opvallen, voordat het onderwerp op de vergadering komt.
-
Of bel even+31 6 81908480
Twintig minuten, geen verkooppraatje. Liever eerst overleggen dan meteen iets opsturen? Dat kan.
Veelgestelde vragen
Moet een VvE een meerjarenonderhoudsplan hebben?
Sinds 1 januari 2018 geldt voor VvE's een reserveringsplicht. De jaarlijkse dotatie aan het reservefonds is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde. Van die verplichting kan alleen met een meerderheid van vier vijfde worden afgeweken.
Ons plan is een paar jaar oud. Is dat een probleem?
Dat hoeft niet, maar twee dingen verouderen snel: het prijspeil en de horizon. Bedragen uit een ouder plan sluiten niet meer aan op de huidige bouwkosten, en een plan van tien jaar laat dak, lift en gevel buiten beeld. Wij controleren beide en rekenen het plan opnieuw door.
Wat heeft onze vergadering aan de uitkomst?
U krijgt de benodigde bijdrage per appartement per maand, met de onderbouwing eronder en de bevindingen met het financiële effect erbij. Dat is het cijfer waarmee u naar de vergadering gaat, en waarmee de kascommissie kan controleren of de dotatie en het plan op elkaar aansluiten.
Wij zijn een kleine VvE. Kan dit ook?
Bij complexen tot ongeveer tien eenheden is een volledige toets zelden de goedkoopste route. Wij werken voor die complexen via de beheerder. Neem gerust contact op, dan denken wij mee over wat wel past.
Vaste prijs per object, vanaf € 3.250 excl. btw voor complexen van elf tot vijfentwintig eenheden. De prijs staat vooraf vast en er volgt geen nacalculatie. De volledige staffel, met het bedrag inclusief btw erbij, staat op de tarievenpagina. Bij complexen tot ongeveer tien eenheden werken wij via uw beheerder; neem gerust contact op, dan denken wij mee over wat wél past.
Laat uw plan controleren ↗