Is uw onderhoudsplan compleet? Tien vragen

Tien vragen, vijf minuten. U hoeft niets op te zoeken en geen bedrag uit te rekenen.

Dit is geen norm en geen keurmerk. Het is de lijst die ik zelf langsloop bij elk plan dat op mijn bureau komt. Weet u iets niet, kies dan gerust “dat weet ik niet” — dat is bij de meeste bestuurders het eerlijke antwoord en het telt niet tegen u.

Vraag 1

Hoeveel jaar dekt uw onderhoudsplan?

30 jaar of meer 20 tot 29 jaar 10 tot 19 jaar Minder dan 10 jaar, of wij hebben geen plan

Waarom dit de eerste vraag is. Een dak gaat vijfentwintig jaar mee, een lift dertig, een gevel veertig. Loopt uw plan tien jaar, dan valt de duurste post die u ooit krijgt er per definitie buiten. Er ligt een wetsvoorstel om de minimale looptijd naar dertig jaar te brengen — dat is nog geen wet, maar de richting is duidelijk.

Vraag 2

Uit welk jaar komen de bedragen in het plan?

Dit jaar of vorig jaar Twee tot drie jaar terug Vier jaar of ouder Dat weet ik niet

Waarom dit ertoe doet. Op de voorkant staat een datum, maar het prijspeil staat meestal ergens anders en is vaak ouder. Bouwkosten stijgen sneller dan de inflatie; drie jaar oud prijspeil betekent al snel een vijfde erbij. U reserveert dan voor prijzen die niet meer bestaan.

Vraag 3

Staat de lift in het plan, mét vervangingsjaar én bedrag?

Ja, jaar en bedrag staan erin Ja, maar zonder bedrag of zonder jaar Nee Wij hebben geen lift

Waarom juist de lift. Een liftvervanging kost al gauw meer dan een ton en komt één keer per dertig jaar. Staat hij er niet in met een jaartal én een bedrag, dan is het geen plan maar een schatting. Heeft u geen lift, dan telt deze vraag niet mee.

Vraag 4

Staat de dakvervanging erin — de hele vervanging, niet alleen reparaties?

Ja, volledige vervanging met jaar en bedrag Alleen onderhoud of reparaties Nee Dat weet ik niet

Waarom onderhoud niet genoeg is. Een dak repareren is iets anders dan een dak vervangen. In veel plannen staat alleen het eerste, omdat het tweede buiten de looptijd valt. De vervanging komt er wel, en dan in één keer.

Vraag 5

Staan gevel, kozijnen en balkons als aparte posten in het plan?

Ja, alle drie apart Deels — één of twee ervan Nee, dit zit in één verzamelpost Dat weet ik niet

Waarom apart. Deze drie hebben elk een eigen levensduur en een eigen prijs. Zitten ze in één regel “gevelonderhoud”, dan is er niet gerekend maar geschat — en schattingen vallen bijna altijd te laag uit.

Vraag 6

Staan de installaties en de elektra apart in het plan?

Ja, met eigen posten en bedragen Er staat één verzamelpost Nee Dat weet ik niet

Waarom dit de meest onderschatte vraag is. Verwarming, ventilatie, brandmelding, verlichting, groepenkast, leidingwerk — samen ongeveer een kwart van alle onderhoudskosten over veertig jaar. In budgetplannen is dit vaak één regel, of het ontbreekt. Dit is het punt waarop de meeste plannen struikelen.

Vraag 7

Staan de wettelijke keuringen in het plan?

Ja, met terugkeer per jaar Deels Nee Dat weet ik niet

Waarom dit geen detail is. Liftkeuring, brandmeldinstallatie, noodverlichting, legionellabeheer, elektrische installatie. Deze kosten komen elk jaar of elke paar jaar terug en zijn niet optioneel. Staan ze niet in het plan, dan komen ze uit de lopende begroting — en drukken ze op geld dat u ergens anders voor had gereserveerd.

Vraag 8

Wordt er in het plan met indexatie gerekend?

Ja, met een percentage per jaar Nee, alle bedragen staan op het huidige prijspeil Dat weet ik niet

Waarom dit alles verschuift. Een dak dat over twintig jaar wordt vervangen kost dan geen huidige prijs. Rekent het plan niet met indexatie, dan klopt het bedrag aan het eind niet — en dat is precies het bedrag waar u nu voor spaart.

Vraag 9

Reserveert uw VvE minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar?

Ja Wij reserveren volgens het onderhoudsplan Nee, minder Dat weet ik niet

Waarom dit de wettelijke ondergrens is. Een VvE moet jaarlijks reserveren: óf minimaal een half procent van de herbouwwaarde, óf volgens een actueel meerjarenonderhoudsplan. Kiest u het tweede, dan moet dat plan wel kloppen — anders voldoet u formeel wel, maar spaart u feitelijk te weinig.

Vraag 10

Wanneer heeft iemand van buiten uw plan voor het laatst nagekeken?

Minder dan twee jaar geleden Twee tot vijf jaar geleden Langer geleden, of nooit Alleen de partij die het plan heeft opgesteld

Waarom dit de laatste vraag is. De partij die uw plan opstelt, controleert haar eigen werk. Dat is geen kwade wil — het is dat niemand zijn eigen blinde vlek ziet. Een plan dat door de opsteller zelf is gecontroleerd, is niet gecontroleerd.

Beantwoord alle tien de vragen; daarna verschijnt de uitslag vanzelf.