MJOP maken: de complete gids voor 2026

Wat is een MJOP?

Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een overzicht van het planmatige onderhoud aan een gebouw. Per bouwdeel en per installatie staat erin wanneer het aan de beurt is en wat het naar verwachting kost. Het plan is de onderbouwing voor het bedrag dat een eigenaar of vereniging van eigenaars jaarlijks reserveert.

Een MJOP is geen begroting voor het komende jaar en geen inspectierapport. Het is een planning over een reeks jaren, waarin dagelijks onderhoud (een lekkende kraan, een kapotte lamp) juist niet thuishoort. Wat er wél in hoort, is alles wat zo groot is dat u er vooraf voor moet sparen: het dak, de gevel, de lift, het ketelhuis, de kozijnen.

Een DMJOP of duurzaam MJOP is hetzelfde plan, met verduurzamingsmaatregelen erin verwerkt. Het idee erachter is dat u isolatie of een warmtepomp meeneemt op het moment dat er toch al aan een bouwdeel wordt gewerkt: een dak dat vervangen wordt, kan meteen geïsoleerd worden.

Is een MJOP wettelijk verplicht?

Voor verenigingen van eigenaars geldt sinds 1 januari 2018 een reserveringsplicht. De jaarlijkse dotatie aan het reservefonds is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van minimaal tien jaar, of op 0,5% van de herbouwwaarde. Voor andere eigenaren bestaat die plicht niet, of nog niet.

Van die reserveringsplicht kan een VvE alleen afwijken met een meerderheid van vier vijfde. In de praktijk betekent het dat vrijwel elke actieve VvE een van beide grondslagen moet kunnen laten zien.

Bron: Wet verbetering functioneren VvE’s (reservefonds, in werking 1 januari 2018) en Wet planmatige aanpak onderwijshuisvesting, Eerste Kamer juli 2026. Stand: augustus 2026.

Wat er aankomt voor VvE’s

Er ligt een wetsvoorstel dat de minimale looptijd voor VvE’s van tien naar dertig jaar brengt en een verduurzamingsparagraaf verplicht stelt. Het voorstel is in consultatie geweest en is nog geen geldend recht. Een datum van inwerkingtreding is niet gepubliceerd.

Voor wie nu een plan laat maken is dat relevant: een plan van tien jaar voldoet vandaag, maar is bij invoering van dat voorstel meteen te kort.

Hoe lang moet een MJOP lopen?

Wettelijk is tien jaar het minimum voor VvE’s. Inhoudelijk is tien jaar te kort, omdat de duurste onderdelen van een gebouw een langere levensduur hebben dan de looptijd van het plan.

Dat is geen theoretisch bezwaar. Een dak, een lift en een gevel gaan langer mee dan tien jaar. Ze vallen daardoor buiten het plan, en wat buiten het plan valt, wordt niet gereserveerd. Het gevolg merkt u pas op het moment dat zo’n post zich aandient: dan is er geen fonds, en volgt er een extra bijdrage.

Wij rekenen daarom standaard veertig jaar door, in twee lagen. De eerste twintig jaar behandelen wij als harde raming. De jaren daarna leveren wij als doorkijk met een bandbreedte van ongeveer vijftien tot twintig procent. Een bedrag voor jaar zevenendertig met dezelfde stelligheid presenteren als jaar drie houdt geen stand, en dat schrijven wij er ook bij.

Wat moet er in een MJOP staan?

Een compleet plan bevat alle bouwdelen, alle installaties en de wettelijk verplichte keuringen, elk met een hoeveelheid, een cyclus, een bedrag en een prijspeil. Ontbreekt één van die vier per regel, dan is het bedrag niet controleerbaar.

Onderstaande tien punten zijn de controlepunten waarop wij plannen als eerste beoordelen. U kunt uw eigen plan er langs leggen.

1. Horizon. Hoeveel jaar loopt het plan, en vallen de grote vervangingen daarbinnen?
2. Prijspeil. Van welk jaar zijn de bedragen, en is dat vermeld?
3. Lift. Staat de vervanging erin, met zowel het jaar als het bedrag?
4. Dak. Is de volledige vervanging opgenomen, of alleen herstel en onderhoud?
5. Gevel, kozijnen en balkons. Staan die als eigen posten, of zitten ze verstopt in één verzamelregel?
6. Installaties en elektra. Staan die apart, of als één post onderaan? Ze zijn samen ongeveer een kwart van de onderhoudskosten.
7. Wettelijke keuringen. Zijn de periodieke keuringen opgenomen en begroot?
8. Indexatie. Wordt er geïndexeerd, met welk percentage, en is dat onderbouwd?
9. Reservefonds. Sluit het huidige saldo en de dotatie aan op wat het plan vraagt?
10. Toetsing. Wanneer heeft iemand van buiten er voor het laatst naar gekeken?

De onderdelen worden gangbaar geordend volgens de NL-SfB-codering, de Nederlandse elementenindeling voor gebouwen. Dat is geen verplichting, maar het maakt plannen onderling vergelijkbaar en voorkomt dat een bouwdeel twee keer of nergens wordt geteld.

De VvE-kennisbank van VvE.nl schrijft zelf dat bedragen in onderhoudsplannen vaak verouderd of te optimistisch zijn, en dat balkons, galerijen, liftinstallaties en technische installaties er regelmatig in ontbreken. Dat komt overeen met wat wij tegenkomen.

Bron: kennisbank VvE.nl over de actualiteit van het MJOP, geraadpleegd augustus 2026.

Hoe maakt u een MJOP? De zes stappen

Een MJOP maken verloopt in zes stappen: inventariseren, conditie bepalen, cyclustijden vaststellen, hoeveelheden meten, prijzen koppelen en vertalen naar een jaarlijkse reservering. De laatste stap wordt het vaakst overgeslagen.

1. Inventariseer alle onderdelenLoop het gebouw langs en leg vast wat er is: bouwkundig, installatietechnisch en elektrotechnisch. Ook wat u zelden ziet, zoals het ketelhuis, de riolering en de meterkasten. Wat u niet opschrijft, komt niet in de begroting.
2. Bepaal de conditieDe gangbare methode hiervoor is een conditiemeting volgens NEN 2767. Die norm bestaat uit twee delen: de methodiek en de gebrekenlijsten. Een conditiescore zegt wat de staat van een onderdeel is, en dus hoe dringend vervanging is.
3. Stel de cyclustijden vastPer onderdeel: over hoeveel jaar is het aan groot onderhoud of vervanging toe? Hier hoort een bron bij. Een cyclus die niet herleidbaar is, is niet te verdedigen als er discussie ontstaat.
4. Meet de hoeveelhedenVierkante meters dak, strekkende meters kozijn, aantallen radiatoren. Dit is het saaiste deel en tegelijk de plek waar de grootste fouten ontstaan: een verkeerd aantal werkt in elke cyclus opnieuw door.
5. Koppel er prijzen aanGebruik kentallen uit een herleidbare bron en vermeld het prijspeil. Zet erbij hoe u indexeert, zodat een bedrag over vijftien jaar niet in de euro’s van vandaag blijft staan.
6. Vertaal naar de jaarlijkse reserveringTel op, verdeel over de looptijd en reken het terug naar wat het per eenheid per maand betekent. Dat is het enige getal waarover een vergadering werkelijk beslist.

Kunt u zelf een MJOP maken?

Ja. Er is geen wettelijk voorgeschreven opsteller: een bestuur of eigenaar mag het plan zelf maken. De vraag is niet of het mag, maar of het resultaat standhoudt bij een kascommissie, een financier of een geschil.

Zelf doen werkt redelijk bij een klein, eenvoudig complex zonder lift en zonder collectieve installaties. Zodra er techniek in het gebouw zit, wordt het lastiger. Vier dingen gaan bij zelfbouw vrijwel altijd mis: de hoeveelheden kloppen niet, de kentallen komen uit het hoofd in plaats van uit een bron, de installaties worden onderschat, en er wordt niet geïndexeerd.

Er is ook een tussenweg die weinig mensen kiezen: het plan laten opstellen door een partij die dat goedkoop kan, en het daarna één keer onafhankelijk laten toetsen. U betaalt dan voor het opstellen niet te veel, en u weet toch of het klopt.

Wat kost het om een MJOP te laten maken?

De markt kent grofweg drie categorieën. Een standaardplan uit een sjabloon kost circa € 550 tot € 1.100; een plan van een bouwkundig adviesbureau met inspectie ter plaatse circa € 1.200 tot € 3.000, afhankelijk van het aantal eenheden. Alle bedragen exclusief btw, prijspeil 2026.

Bedragen van andere partijen zijn marktbedragen uit openbaar aanbod, augustus 2026, en gelden per categorie — niet per bedrijf. Wij noemen geen namen.

Let bij het vergelijken op twee dingen die het bedrag sterk beïnvloeden. Ten eerste de looptijd: een plan van tien jaar is goedkoper dan een van dertig, maar laat de duurste posten buiten beeld. Ten tweede het verdienmodel: een partij die het onderhoud ook uitvoert of begeleidt, heeft belang bij wat er in het plan komt te staan. Vraag dus altijd of de opsteller aan de uitvoering verdient.

Hoe vaak moet een MJOP worden bijgewerkt?

In de praktijk wordt een MJOP elke drie tot vijf jaar geactualiseerd. Het prijspeil veroudert echter sneller dan de rest van het plan, waardoor de bedragen al na een paar jaar niet meer aansluiten op de werkelijke bouwkosten.

Er zijn drie momenten waarop bijwerken sowieso verstandig is: nadat er groot onderhoud is uitgevoerd, wanneer er een financieringsaanvraag loopt, en wanneer de kascommissie vraagt of de dotatie en het plan nog op elkaar aansluiten.

Wat gaat er in de praktijk meestal mis?

Vier fouten komen het vaakst voor: de horizon is te kort, het prijspeil is verouderd, installaties en elektra ontbreken of zijn samengevoegd tot één post, en de dotatie is nooit teruggerekend naar wat het plan werkelijk vraagt.

Dat is niet alleen onze indruk. Onderzoek van Atlas Research, uitgevoerd in opdracht van het WODC, concludeerde dat een groot deel van de onderhoudsplannen niet aan de huidige eisen voldoet en dat vaak maar een deel van de kosten wordt begroot — vooral bij kleinere verenigingen. Uit datzelfde onderzoek bleek dat 84 procent van de bevraagde VvE’s een reservefonds heeft voor regulier groot onderhoud; bij kleine VvE’s is dat ongeveer de helft.

Bron: onderzoek van Atlas Research in opdracht van het WODC, gepubliceerd september 2024, bericht via Binnenlands Bestuur. De cijfers zijn van 2024 en niet bijgewerkt.

De laatste is de meest kostbare. Een plan kan er inhoudelijk redelijk uitzien en toch tot een tekort leiden, simpelweg omdat niemand heeft nagerekend of de maandelijkse bijdrage past bij de som van het plan.

In een dossier dat wij toetsten — een VvE van 48 eenheden uit 1974 — reserveerde men € 72 per appartement per maand op basis van een plan van tien jaar. Dak, lift en gevel kwamen pas ná dat tiende jaar aan de beurt en stonden er dus niet in. Met die posten meegerekend is de benodigde reservering € 109 per maand. Dat verschil van € 37 is het verschil tussen jaarlijks doorsparen en een eenmalige extra bijdrage van duizenden euro’s per appartement.

Rekenvoorbeeld uit een geanonimiseerd dossier. Bedragen zijn specifiek voor dat complex en niet zonder meer overdraagbaar.

U heeft al een plan. Wat kunt u ermee?

Heeft u al een onderhoudsplan, dan is een nieuw plan laten maken zelden de goedkoopste route. Een controle op het bestaande plan geeft antwoord op de vraag die u werkelijk heeft: klopt dit, en kijkt het ver genoeg vooruit?

Wij controleren het plan dat u al heeft op vijftien punten en bouwen het opnieuw op over veertig jaar, inclusief installaties en elektra. U krijgt de bevindingen met het financiële effect per punt, en de benodigde bijdrage per eenheid per maand. Vaste prijs per object, drie weken doorlooptijd vanaf het moment dat het dossier compleet is.

Wij voeren zelf geen onderhoud uit, doen geen directievoering en rekenen geen percentage over de onderhoudssom. Wij hebben dus geen belang bij de omvang van uw begroting.

Veelgestelde vragen